רכישת דירה מקבלן – כל השלבים, כל היתרונות, כל מה שצריך לדעת!
אנו בדב גראו- חברה לבניה ופיתוח בע"מ רוצים לשים בידיך את כל הכלים לקניה בטוחה, טובה, שתגשים את החלום שלכם!
לכן, באנו להציג בפניכם את כל הידע הנדרש על מנת לבצע קניה שכזו ולבסוף, להראות לכם מדוע כדאי לרכוש מחברת בוטיק קבלנית משפחתית- כמונו!
רכישת דירה היא המהלך המשמעותי ביותר אצל אדם ממוצע – זו ההשקעה הכספית הגדולה ביותר ולרוב גם ההלוואה (משכנתא) הגדולה ביותר – מהלך שתוצאותיו ילוו את רוכש הדירה שנים רבות. דירה עולה בממוצע מעל 1.6 מיליון שקל, ומשכנתא ממוצעת עולה על 650 -700 אלף שקל. אבל אלו ממוצעים, באזור המרכז המחיר הממוצע כבר נושק ואפילו עולה על 2 מיליון שקל והמשכנתא מתקרבת מעל 850 אלף שקל.
רכישת דירה מקבלן – מה זה אומר?
רכישת דירה יכולה להיות מקבלן – כלומר, דירה חדשה לחלוטין, או רכישת דירה מיד שנייה.
היתרון ברכישת דירה מקבלן הוא שמדובר בדירה חדשה היא שאתם מגדירים וקובעים אותה – זו מעין פלסטלינה שאתם מעצבים – מטבח, שינויים בחדרים (קירות וכו'), ומעבר לכך כמובן – הכל חדש!
מנגד, היתרון של רכישת דירה מיד שנייה היא שאתם מקבלים משהו מוכן, בלי הריצות אחרי הנגר, אחרי המטבח, אחרי השיש וכל אנשי המקצוע. לרוב אגב, וזה יכול להישמע מפתיע – דירה יד שנייה עולה מעט יותר מדירה חדשה, בעיקר בגלל שהיא כבר יותר מסודרת, זה כבר לא דירה על הנייר, יש כבר מה לראות, גרים כבר בבניין, יש כבר שכונה חיה ובועטת. כמו כן, המחיר של דירה מקבלן היא לרוב לא המחיר הסופי.
ראשית, ווזה תקף לכל רכישת דירה (גם מיד שנייה), המחיר של הדירה בהינתן כל ההוצאות מסביב הוא משמעותית גבוה מהמחיר המקורי – כלומר, זה שאומרים לכם שהדירה עולה 1.7 מיליון שקל, זה לא אומר שבזה תם העניין, זה יכול להגיע לכמה מאות אלפי שקלים יותר (מס רכישה, עורך דין, ריבית משכנתא, עלייה במדד תשומות הבנייה ועוד), קראו כתבות בנוגע למחיר האמיתי של הדירה!
ושנית – וזה רלוונטי בעיקר ברכישת דירה מקבלן, המחיר עולה בגלל שהקבלן מציע (לרוב) את הסטנדרט, ובמקרים רבים אתם תשלמו יותר כי אם כבר עוברים לדירה חדשה אז למה לעבור למשהו שהוא לא הכי הכי…וזה רלוונטי גם למטבח, גם לתאורה, גם לריהוט, מכשירי חשמל, וגם במקרים רבים לשיפוץ קטן שאתם מעוניינים לעשות. וכך אתם בעצם מגיעים למחיר גבוה (לפעמים משמעותית) ממחיר הדירה על פי ההסכם.
רכישת דירה מקבלן ובזה נתמקד הפעם היא עניין ממושך ובמקרים רבים מורכב. קונים את הדירה על הנייר ועד שנכנסים לבית לוקח שנים – הממוצע כיום – 27 חודשים , בעבר זה היה ארוך יותר. מדברים על כך שזה ימשיך להתקצר, אבל בפועל זה לא ממש מתקצר גם בגלל שהקבלנים מווסתים את היצע הדירות; וגם בגלל בעיות אובייקטיביות כמו מחסור בפועלי בניין.
רכישת דירה מקבלן בדיוק כמו רכישת דירה יד שנייה צרכה להיעשות תוך מחשבה, החלטה והגדרה של מסגרת תקציב. אל תקפצו מעל הפופיק; חשוב שתעשו שיעורי בית לפני שאתם מתחילים לבדוק פרויקטים, כי בדירות חדשות אתם עלולים להיות טרף קל לאנשי השיווק. בניגוד לדירת יד-שנייה, שבה אתם יודעים מראש איזו דירה אתם הולכים לראות, בפרויקט חדש ינסו לפתות אתכם להוסיף עוד "קצת" ולשדרג את הדירה בחצי חדר או חדר שלם – זה יכול להישמע מפתה, אבל זה מה שאתם צריכים? וגם אם יגידו לכם שמדובר במשכנתא של הקבלן, ומימון נוח ועוד פיתויים, אתם צריכים לשאול לבסוף – האם זה מה שאנחנו באמת צריכים?
דירה מקבלן לעומת דירה יד שנייה
יש הבדל בין רכישת דירה חדשה מקבלן לבין דירת יד-שנייה; במקרה האחרון אתם כבר רואים את הסביבה הקיימת של הבניין בו מדובר; אתם גם רואים את הדירה בה מדובר ויודעים שאתם קונים משהו קיים. כשקונים דירה חדשה, לעיתים זה מתחיל משרטוט על נייר והדמיה ממוחשבת; נכון, שיש בזה הרבה מהיצירה והחוויה, אבל יש בזה גם יותר סיכון מאשר לקנות משהו קיים.
כשקונים דירה חדשה, בוחרים בשלב ראשון את הפרויקט/הבניין החדש. לפרויקטים הנבנים ניתן להיחשף בתקשורת על ידי מודעות פרסום, חברים או בני משפחה שמספרים, מתווכים, ובמקרים רבים גם כשחולפים בדרך על פני פרויקט חדש בבנייה. אם מצאתם פרויקט שמעניין אתכם, פה מתחיל התהליך שמורכב משלבים לא מעטים; ספרנו 10 שלבים עד לשלב חתימת החוזה על דירת חלומותיכם
10 שלבים בדרך לדירה
- בדיקת פרטים ראשוניים:
מצאתם משהו מעניין? היכנסו למשרד המכירות הממוקם בדרך כלל באתר הבנייה. אם עדיין אין אתר בנייה, יש בדרך כלל שלט עם שם היזם ומספר טלפון.
תבררו בשלב ראשון – איך ייראה הפרויקט? (יש הדמיות). כמה דירות יהיו בכל בניין? איזה סוג דירות יהיו בו מבחינת שטחים, קרקע, דירות גג? כמה זמן ייקח עד להשלמת הפרויקט וכניסה לדירה? מיהו היזם? מיהו קבלן הבנייה עצמה? (לא פעם קבלן הבנייה הוא חברה אחרת מהחברה היזמית – לדוגמא, אפריקה ישראל למגורים היא חברה יזמית, אך את הבנייה מבצעת תמיד חברה אחרת ובדרך כלל דניה סיבוס, שהיא חברה באותה קבוצה). מיהו האדריכל של הפרויקט? מי הבנק שמלווה אותו? וכמובן – מחירים. תרשמו הכל ותשאלו כל מה שבא לכם. זה השלב לדלות כמה שיותר מידע מבלי להתחייב לדבר.
2. בדיקת הסביבה
בדקו את סביבת הבניין. שימו לב למפגעים או למטרדים סביבתיים כגון בניין ציבורי העלול לגרום לרעש, מזבלה, מבני תעשייה, תחנת אוטובוס או שדה פתוח שיש סיכוי שיבנו עליו. אם זה חשוב לכם – בדקו אם יש בסביבת הפרויקט בתי ספר, גני ילדים, גנים ירוקים, מרכז מסחרי. אם אתם בוחרים לעבור לעיר אחרת – תבררו איך מערכת החינוך בה? מה עם תשתיות כבישים ונגישות לצירי התנועה המרכזיים שבהם אתם משתמשים.
חשוב לדעת גם מה מתוכנן לקום בקרבת הפרויקט בעתיד. לא תרצו לגלות יום אחד שצמח לכם מגדל מול העיניים שמסתיר את הנוף המרהיב שבניתם עליו. את זה ניתן לבדוק בוועדה המקומית שברשות המקומית בה נבנה הפרויקט.
3. בדיקת היזם
היזם הוא ה"אבא של הפרויקט": הוא אחראי על התכנון, הבירוקרטיה וההיתרים, הליווי הבנקאי, השיווק והמכירה של הדירות; מולו אתם סוגרים את העסקה, והוא המחויב לכם על פי חוק למסור לידיכם את הדירה שרכשתם לשביעות רצונכם. היזם הוא הכתובת שלכם לכל דבר במהלך הבנייה וגם, אם חלילה, הבנייה לא הושלמה.
לכן חשוב לבדוק את חוסנו הפיננסי של היזם (כמה שזה אפשרי), את ניסיונו, את המוניטין שלו. האם הוא עומד בלוחות זמנים? מה רמת הגימור? איזו אחריות הוא נותן? אפשר לבדוק פרויקטים אחרים שהיזם בנה, לשאול דיירים בהם ולקבל תשובות לשאלות הנ"ל.
ניתן גם לקבל אינפורמציה כללית על קבלנים ויזמים בהתאחדות הקבלנים בישראל, בפנקס הקבלנים של משרד הבינוי והשיכון (אם הרישום מוקפא, הקבלן אינו רשאי לעסוק בבנייה); אם מדובר בחברת בנייה, ניתן לקבל מידע ברשם החברות. אתם יכולים לבקש רישיון קבלן תקף של היזם, המעיד על רישומו בפנקס הקבלנים. שימו לב לפרטים הבאים כפי שמופיעים ברישיון הקבלן: הסיווג המקצועי – קובע באילו ענפים מותר לקבלן לעסוק; הסיווג הכספי – קובע איזה היקף עבודות מותר לקבלן לבצע. אם היקף הפרויקט חורג ממה שכתוב ברישיון, הרישיון אינו תקף.
4. מי בונה את הפרויקט בפועל?
במקביל לבדיקת היזם, חשוב מאוד לבדוק את הקבלן/חברת הבנייה אשר בונה את הפרויקט בפועל. גם כאן כדאי לקבל המלצות, לבדוק פרויקטים שבנתה בעבר, היכן עוד היא בונה היום? האם מתמחה בבנייה למגורים? האם בונה בסטנדרטים גבוהים? האם עומדת בלוחות זמנים? האם יש התאמה מלאה בין ההתחייבויות של היזם לבין מה שמקבלים בסופו של דבר מהקבלן?
5. בעלות על הקרקע
תבדקו מי בעלי הקרקע עליה נבנה הפרויקט ובעיקר תוודאו שאין עיקולים על הקרקע, או שעבודים. יש לוודא כי חברת הבנייה היא בעלת הקרקע (בטאבו, או בחכירה מהוונת ממינהל מקרקעי ישראל, או בחכירה לטווח של עשרות שנים). הקרקע יכול להיות גם בבעלות גורם אחר עמו קשור הקבלן בעסקת קומבינציה.
6. היתר בנייה
בלי היתר בנייה כחוק אסור ליזם להתחיל לבנות. בקשו להציג בפניכם את היתר הבנייה, ושימו לב שההיתר אכן מתייחס לנכס שבו נמצאת הדירה שאתם רוצים לרכוש. לעיתים, וזה אפשרי, יזמים מציעים דירות למכירה בהסכם מותנה בקבלת ההיתר לבנייה. במקרה כזה, תוודאו שהזמן לקבלת ההיתר הוא מוגבל, ושיש לכם זכות ביטול לאחר תקופה זו, אם לא התקבל בה היתר בנייה. בנוסף, יש לקחת בחשבון כי מועד קבלת ההיתר אינו תלוי בקבלן אלא בוועדות התכנון ברשויות, ולכן כנראה משך הזמן של בניית הפרויקט יתארך.
בנוסף, בדקו שאין מניעה מצד נציבות מס ההכנסה ומצד מס רכוש לרשום את הדירה על שמכם בלשכת רישום המקרקעין.
7. מפרט טכני ותכנון הדירה
כשאתם באים לבחור את הדירה שתרכשו, בדקו אם כיווני האוויר שלה מתאימים לכם; אם אתם אוהבים דירה חמה (גם בקיץ…) תבחרו דירה שרוב הקירות שלה פונים לכיוון דרום; חשיפה מרבית לכיוון צפון תחסוך לכם מזגן בקיץ, אבל קר בחורף וכן הלאה. האם גודל הסלון מתאים לצרכיכם? האם ניתן לבצע שינויים? כמה יעלו לכם שינויים בתכנון הקיים? מהם מוצרי הגמר המובטחים ומה כוללת הדירה שלכם מבחינת המפרט הטכני? מספר שקעי חשמל, מפסקים, גובה הקרמיקה בחדרי הרחצה ועוד.
שימו לב – חדר כושר, לובי עם שומר, מעליות מהירות ואולי אפילו בריכה בבניין – נשמע אטרקטיבי וכיפי, אבל קחו בחשבון שכל זה יקפיץ את דמי ניהול הבית או הוועד במאות אחוזים לעיתים.
8. מה כולל מחיר הדירה?
תבררו אם המחיר כולל מע"מ. אם המחיר אינו כולל מע"מ, קחו בחשבון תוספת של 18% (נכון להיום).
ככלל, מחיר הדירה אינו כולל שינויים ותוספות. לכן חשוב לקבל מידע על גובה הזיכוי המובטח עבור פרטי הגמר המובטחים ועל עלות השינויים והתוספות בדירה, מחיר חניה וכו'. כל זה חייב להימצא גם בחוזה שתחתמו עליו. לא פעם יש במהלך הבניה קיים "חלון הזדמנויות" לביצוע שינויים ללא עלויות נוספות – תבדקו אם יש כזה בפרויקט שלכם.
טיפ כללי לגבי המחיר – קבלנים נוטים לתת הנחות גדולות יותר לדירות הראשונות שנמכרות בפרויקט ולדירות האחרונות, אתן הוא נתקע בעוד הפרויקט כבר מאוכלס – אבל תבדקו שזה לא הקריטריון היחיד לטובת לקניית הדירה.
9.כמה תעלה לכם הדירה?
נכון – יש מחיר לדירה, זה שנקבע בין המוכר לקונה, ויש גם עלות רכישת הדירה, שזה דבר שונה. ההוצאות שתהיינה לכם בגין רכישת הדירה אינן מסתכמות במחיר החוזי של הדירה אלא הן תהיינה גבוהות יותר והן תכלולנה לא מעט תשלומים נוספים לגורמים אחרים, אותם חשוב לקחת בחשבון.
בין ההוצאות הנוספות הנפוצות: מס רכישה, היטל השבחה, דמי הסכמה למינהל מקרקעי ישראל, מס שבח ,שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך, עלויות מעבר ושיפוץ, הצמדת מחיר הדירה למדד המחירים לצרכן או למדד תשומות הבניה. מדד מחיר הבניה הוא היותר רלבנטי, ובשנים האחרונות הוא עולה יותר ממדד המחירים לצרכן. תבדקו את העניין הזה, אתם עלולים למצוא את עצמכם עם עלויות נוספות שלא חשבתם עליהן (כמה אחוזים אפילו בודדים בשנה מסתכמים בכמה עשרות אלפי שקלים). כאן, תוכלו לקרוא על מדריך מדד תשומות בניה, והאם כדאי לקחת משכנתא מהר ולשלם לקבלן או לחכות לסוף (תלוי כמובן בצפיות המדד ביחס לריבית משכנתא)
10. בדיקת משכנתא
עוד שלב לפני שסוגרים על הדירה! בדיקה עקרונית לגבי גובה הלוואת המשכנתא שתוכלו לקחת. אפשר לעשות את זה בכל בנק למשכנתאות. זכרו תמיד – הלוואת משכנתא היא מערכת יחסים לטווח ארוך מאד, וצריך להחזיר אותה. אם אתם זוג צעיר, שחושב על הגדלת המשפחה, קחו בחשבון שתצטרכו להשקיע בנוסף להחזר המשכנתא גם סכום חדשי נכבד במטפלת ואחר כך בגן ילדים וצהרון – תחשבו היטב אם תוכלו לעמוד בהחזרים גם בעתיד. להלוואות משכנתא יש תכונה מרגיזה – הן מתנפחות, ההחזר החודשי כמעט תמיד עולה, וייקח הרבה מאד שנים עד שהן תיעלמנה.
תבדקו בכמה מקומות (בנקים למשכנתאות); תלמדו את סוגי המשכנתא, הריביות השונות, אל תתפתו למה שאומרים על הריבית המשתנה (במקרים רבים דווקא הריבית הקבועה עדיפה) – כאן, תוכלו לקראו על ריבית המשכנתא.
ובכלל– תמצאו מדריך משכנתא מפורט, ואפשר (ממש לא חובה) להיעזר ביועץ משכנתא. .
מעייף אה? אז זהו, שהיתרון המשמעותי ברכישת דירה מחברת קבלן משפחתית כמונו, היא שאנחנו מטפלים עבורכם בהכל, One Stop Shop! בליווי צמוד אנו דואגים לספק לכם את כלל הכלים האלו ועוד ובעיקר- לספק לכם שקט נפשי!
חוזה מול הקבלן-בחרתם את הפרויקט ואת הדירה הספציפית שמצאה חן בעיניכם? ביררתם את התקציב שלכם ואת זכויות המשכנתא המגיעות לכם ואת תנאיה והגעתם למסקנה שאתם יכולים לקנות את הדירה? אתם בשלים לשלב הבא – קבלת מסמכי חוזה מחברת הבנייה.
מעקב אחר מהלך הבנייה
מזל טוב. חתמם על החוזה בשעה טובה. עכשיו עליכם לעקוב אחר תהליך הבנייה ולבדוק אם אתם מקבלים את מה שהובטח לכם בחוזה.
שימו לב לקצב הבנייה; אם ניראה לכם שהקצב איטי מכדי שיעמוד במועד המסירה, העירו לקבלן, ואפילו עדיף שתשלחו לו מכתב התראה באמצעות עורך דין – זה יותר אפקטיבי.
מומלץ כי מהנדס יבדוק את הדירה לפחות פעם אחת בעת הבנייה, רצוי לפני הריצוף. אל תנהלו משא ומתן עם קבלני המשנה, כדי לא לאפשר לקבלן להתחמק מאחריות – כל הערה שיש לכם, תפנו אותה לחברת הבנייה ישירות.
בקניה מחברת קבלן משפחתית- אנו מטפלים בכל תהליך הבנייה מא' ועד ת' מול כל הגרומים הנדרשים, ניהול מסמכים, אישורים ועוד בעוד שאתם? רק מפקחים על הכל מהצד.
מסירת הדירה
עמדו על כך (אפילו בחוזה) שתקבלו הודעה מראש (לפחות חודש) על מועד סופי של מסירת הדירה. הדירה אמורה להימסר לכם נקייה, ואז קל יותר לבדוק פגמים.
אצלנו בדב גראו- חברה לבניה ופיתוח בע"מ, ובכלל בחברות קבלן משפחתיות דוגלים לרוב בשיטת עד המפתח- מטפלים בהכל עד לשלב מסירת הדירה וקבלתם את המפתח לבית חלומותיכם.
אנו מוודאים כי תקבלו את הדירה במצב הכי טוב שיכול להיות!
לאחר שקיבלתם הודעה על מועד מסירת הדירה, יש לערוך בדיקה יסודית של הדירה וכל מה שהותקן בה. כדאי להשקיע עוד קצת כסף ולשכור שירותי מהנדס ואפילו שיפוצניק מומחה לטובת הבדיקה.
מה חשוב לבדוק?
חשמל – הפעילו את מפסקי החשמל וראו אם כולם תקינים; אפשר בשלב הזה לבוא עם כמה נורות לדירה ולהעביר אותן מבית מנורה אחד לשני. בדקו את השקעים וודאו, שיש בכולם מתח חשמלי.
מים – תפתחו ברזים ותבדקו את לחץ המים.
סתימות – תפתחו ברזים במקלחות ובאמבטיה ושימו לב לירידת המים לביוב. לא פעם יש סתימות בצנרת בגלל חמרי בנייה, שאינן מאפשרות למים לרדת. שימו לב גם לפתחי הניקוז – אם הם דולפים ומצטברים סביבם מים, זה מעיד על צנרת סתומה, וזה אומר – הצפה של חדר האמבטיה, אם זה לא יטופל. כנ"ל לגבי ברזי הכביסה.
רטיבות – חפשו כתמי רטיבות על התקרה, על הקירות, אם יש שלוליות מים על הרצפה. בדקו אם אין דליפה מהצנרת במטבח.
ריצוף – בדקו שהמרווח בין האריחים שווה, שהרובה ממלאת את המרווחים ואין בה סדקים; חפשו שריטות, סימני שבר וכד' באריחים בדירה כולה.
צבע – שימו לב שהצבע יהיה אחיד בכל הדירה, שאין בו סדקים וכד'.
חלונות ודלתות – יש לפתוח ולסגור את כל החלונות והדלתות ולראות שהם נפתחים ונסגרים בקלות; את הדלתות הזזות להניע הלוך ושוב ולוודא שהן מחליקות בקלות.
פערי גובה – לעיתים יש פערי גובה בין רצפת המרפסת לרצפת הסלון, למשל, דבר שעלול לגרום למעידה, במיוחד של קשישים ופעוטות. עמדו על כך שהפער יצומצם לרמה שאינה מסוכנת.
את כל הליקויים שמצאתם אתם אמורים לרשום בצורה מסודרת בפרוטוקול המסירה. אל תחתמו על הצהרת היעדר תביעות, כי ייתכן שתגלו ליקויים בשלב מאוחר יותר. בפרוטוקול המסירה צריך הקבלן לכתוב גם את אופן התיקון של הליקויים כולל מועדי התיקונים.
ליקויים לאחר קבלת הדירה – אם מצאתם ליקויים אחרי קבלת הדירה, פנו לקבלן בכתב עם פירוט הליקויים.
אנו מתחייבים לביצוע כלל הבדיקות יחד אתכם ותיקון כלל הליקויים(אם יהיו), לא נעזוב אתכם או את הדירה לפני שתהיו מרוצים מהכל!
אחריות חברת הבנייה לתיקון הליקויים
נתחיל בכך שכל חוזה לגופו , יש אמנם נוהג, אבל החוזה/ ההסכם עם הקבלן חשוב מאוד, ובכלל – שנות האחריות ותקופת הבדק משתנים באופן שוטף. בכל מקרה נהוג כי הקבלן מסדיר את כל הליקויים עד תום שנת המגורים הראשונה, למעט ליקויים שיש להסדירם במהירות כמו סתימה שעלולה לגרום להצפה, שקעים שאינם פועלים וכד'.
על פי התיקון לחוק המכר, האחריות לרוכש דירה ניתנת לפי משך הזמן שחלף מיום מסירת הדירה; האחריות תישאר בתוקף גם אם מכרתם את הדירה אחרי שקיבלתם אותה מהקבלן.
בחברת קבלו משפחתית, הנכם עובדים לרוב מול אדם אחד, בעל מקצוע אחד, שמטפל עבורכם בשאר העניינים ועובד בעצמו מול שאר האנשים הדרושים.
בנוסף לסדר ולשקט הנפשי שעובדה זו מספקת, בעת הצורך, תמיד יש למי לפנות!
אין צורך לעבור בירוקרטיות, פניות מיותרות או למלא מסמכים, בשיחה ישירה לקבלן הראשי תוכלו לטפל בכל בעיה ועניין! כך גם תוכלו לטפל ביתר קלות בכל בעיה הקשורה לאחריות ותיקון הליקויים, ברגע שיש אדם אחד שאתם איתו בקשר ישיר וכל הפרטים עליו גלויים ונמצאים, אין הרבה לאן לברוח- ואף אחד לא מנסה!
מתחייבים לשירות הטוב ביותר עבורכם, עם אווירה משפחתית, חמה ותוצאה מושלמת !